農地を相続した場合に起こる問題｜遺産分割・名義変更・利用関係を解説 - 弁護士法人本江法律事務所

農地は、それ以外の地目の土地と異なり、その利用や処分に際して農地法による規制を受けるため、相続時にも注意すべき点がいくつかあります。遺産分割の場面、名義変更（相続登記）の場面、そして相続後の利用の場面に分けて解説します。

農地の相続と農地法の関係

農地を売買したり贈与したり、第三者に貸し付けたりする場合には、原則として農地法3条による許可が問題になります。もっとも、相続による農地の取得については、農地法3条1項ただし書により、同条の許可は不要です。もっとも、相続後に農地を売却・賃貸・転用する場合には、別途、農地法上の許可や届出が必要となることがあります。

遺産分割と農地

農地も、預貯金や自宅不動産と同様に遺産分割の対象になります。相続人間の遺産分割協議や調停によって特定の相続人が農地を取得する場合も、相続に伴う権利取得として、農地法3条の許可は不要と扱われています。実務上も、農業委員会への届出の対象として「相続（遺産分割、包括遺贈を含む）」が予定されています。

農業委員会への届出

相続などにより農地の権利を取得した場合には、農地法3条の3に基づき、農業委員会への届出が必要です。実務上は、権利を取得したことを知った日から遅滞なく（おおむね10か月以内を目安に）届け出るものとされています。届出をしなかったり、虚偽の届出をしたりした場合には、10万円以下の過料の対象となることがあります。なお、この届出は権利取得の効力を発生させるものではなく、登記に代わるものでもありません。

農地の相続登記（名義変更）

農地についても、他の不動産と同様に相続登記の申請義務があります。

相続により農地の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その農地を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なくこれを怠ると、10万円以下の過料の対象となることがあります。また、後日遺産分割が成立した場合には、その成立日から3年以内に、遺産分割の結果を反映した登記申請義務が別途生じます。

農業委員会への届出と相続登記は別の手続であり、両方を行う必要がある点に注意が必要です。

相続後の農地の利用

農地を相続した後、自ら耕作を続けるのであれば大きな問題は生じにくいですが、農業をしない場合には活用方法の検討が必要です。

農地を第三者に売却したり貸し付けたりする場合には、原則として農地法3条の許可が問題になります。また、農地を宅地や駐車場など農地以外の用途に転用する場合には、農地法4条（自己転用）または5条（転用目的の権利移転）の許可が必要となるのが原則です。市街化区域内の農地については届出で足りる場合もありますが、個別に確認が必要です。

遠方の農地・耕作放棄地の問題

遠方の農地を相続したものの、自ら耕作する予定がなく、売却も容易でないという相談は少なくありません。そのような場合、相続土地国庫帰属制度（2023年4月施行）が選択肢になることがあります。もっとも、農地を含め、どの土地でも一定の要件を満たす必要があります。農地については、法務局への事前相談に加え、農業委員会に相談しておくと手続の見通しを立てやすくなります。

相続税との関係

農地の相続税評価は、農地の種類（純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地）に応じて評価方法が異なります。純農地・中間農地は「倍率方式」、市街地周辺農地は「市街地農地の評価額の80%」、市街地農地は「宅地比準方式または倍率方式」によって評価されます（財産評価基本通達36〜40）。相続税の財産評価は、原則として相続開始時点を基準として行われます。

相続後の利用方針（転用・売却・賃貸等）によって税務上の取扱いが変わる場面もあるため、相続税申告（相続開始から10か月以内）との関係は、税理士に個別に確認することが重要です。

農地の相続税納税猶予制度

農業を継続する相続人については、租税特別措置法70条の6に基づく相続税の納税猶予制度が問題になることがあります。この制度は、農業相続人が農地等を相続・遺贈によって取得し、引き続き農業を継続する場合に、一定額の相続税の納税を猶予するものです。農業投資価格（農地として利用する場合の価格）を超える部分の相続税が猶予され、農業相続人が死亡した場合等には猶予税額が免除されます。

もっとも、適用要件は細かく、申告期限内の遺産分割の完了が必要であること、申告期限内に農業経営を開始していることなど、タイミングを含めた対応が重要です。また、猶予期間中に農業を廃止したり農地を転用したりすると、猶予税額と利子税の納付が必要になる点にも注意が必要です。申告後も農業継続の届出（おおむね3年ごと）が継続して求められます。

農地を相続する際には、遺産分割、相続登記、農業委員会への届出、相続税申告が相互に関係するため、税理士・司法書士・弁護士と連携して進めるのが安全です。特に納税猶予制度の活用を検討する場合は、遺産分割が申告期限内に完了するよう、早期に弁護士に相談することをお勧めします。